L’indemnité d’éviction est une valeur immobilière qui est la résultante d’un droit, celui du locataire, titulaire d’un bail commercial, à rester dans les lieux au terme de son bail.

Rappel du code de commerce :

• Le titulaire d’un bail commercial dispose d’un droit au renouvellement. Au terme du bail, il doit manifester au bailleur sa volonté de renouveler le bail pour la même durée (en général 9 ans).
• Lorsque le bailleur refuse le renouvellement pour relouer le bien ou le conserver pour lui-même, il est tenu de payer au locataire une indemnité d’éviction (sous réserve de respecter le formalisme du droit eu renouvellement du bail).

L’indemnité d’éviction est destinée à compenser la perte totale ou partielle du fonds de commerce et à permettre au locataire d’acquérir un fonds de commerce identique.

Cette indemnité peut s’avérer très conséquente dans le cadre d’un fonds de commerce qui fonctionne bien, avec une clientèle fortement attachée au local concerné.

Le calcul de l’indemnité est plus ou moins complexe selon qu’il y a perte ou non du fonds de commerce. L’indemnité est multiple puisque que l’on met en évidence une indemnité principale (en cas de perte totale ou partielle du fonds de commerce) et une somme d’indemnités accessoires telles que les frais de déménagement, licenciement, juridiques, administratifs, communication….

Les conflits entre bailleur et preneur sont fréquents lorsque l’environnement du local concerné est notamment situé dans un quartier en restructuration avec une pression immobilière forte et des valeurs potentiellement à la hausse.  

Pour un bailleur qui souhaite reprendre son bien, une mission de calcul d’indemnité d’éviction avant toute autre action (non-renouvellement du bail) permet d’évaluer et d’anticiper l’ensemble des charges lié à l’éviction d’un locataire.