Les facteurs de commercialité jouent un rôle déterminant dans la fixation du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial. Pourtant, de nombreux acteurs comprennent encore mal cette notion juridique ou l’interprètent de façon approximative.

Définition légale, analyse de leur évolution et erreurs fréquentes : voyons ensemble ce qu’il faut retenir.

📌 Définition des facteurs de commercialité

Contrairement à une idée reçue, les facteurs de commercialité ne relèvent pas uniquement de l’économie ou du simple bon sens commercial. En réalité, le Code de commerce définit précisément cette notion à l’article R145-6.

Concrètement, ces facteurs dépendent principalement :

• de l’importance de la ville, du quartier ou de la rue d’implantation
• de la répartition des activités voisines
• des moyens de transport
• des atouts ou contraintes propres à l’emplacement
• des modifications durables ou provisoires que subissent ces éléments

Ainsi, le législateur encadre clairement cette notion. Par conséquent, vous devez analyser les facteurs de commercialité comme une donnée juridique, et non comme une simple impression d’attractivité.

⚖️ Pourquoi les facteurs de commercialité jouent-ils un rôle clé lors du renouvellement du bail ?

Lors du renouvellement d’un bail commercial, l’évolution des facteurs de commercialité peut permettre au bailleur de demander un déplafonnement du loyer.

Dans ce contexte, l’expert analyse leur évolution sur la période écoulée, qui correspond le plus souvent à neuf ans, c’est-à-dire la durée classique d’un bail commercial, et parfois davantage.

Pour rester pertinente, cette analyse doit rester :

✔ objective
✔ documentée
✔ directement liée à l’activité exercée dans les locaux

Or, les praticiens négligent encore trop souvent ce dernier point, alors qu’il conditionne toute la pertinence du raisonnement.

❗ Erreur fréquente : confondre évolution urbaine et bénéfice réel pour le commerce

Certes, un quartier peut évoluer positivement. Toutefois, toutes les évolutions urbaines ne profitent pas automatiquement à tous les commerces.

Exemples concrets

• L’ouverture d’un centre d’analyses médicales influence très peu l’activité d’une cave à vins ou à spiritueux
• De même, l’implantation d’un EHPAD ne transforme pas nécessairement la clientèle d’un restaurant touristique en bord de mer

Ces évolutions existent bel et bien. Pour autant, vous devez toujours vous poser la bonne question : génèrent-elles réellement une clientèle supplémentaire pour le commerce concerné ?

En pratique, vous devez donc apprécier les facteurs de commercialité en lien direct avec l’activité étudiée, et non de manière générale ou théorique.

📉 Un facteur souvent oublié : l’évolution de la population

Par ailleurs, certains acteurs négligent encore un indicateur pourtant fondamental : l’évolution démographique.

Lorsque la population d’une zone de chalandise diminue, cette baisse pénalise directement :

• les restaurants
• les commerces de proximité
• les services à la personne

Ainsi, ignorer cette donnée démographique fausse inévitablement l’analyse des facteurs de commercialité.

🚧 Les grands projets (tramway, rénovation, transports) : attention aux idées reçues

À première vue, les projets d’infrastructure paraissent toujours favorables au commerce. En réalité, la situation se révèle souvent plus nuancée.

1️- Pendant les travaux

D’abord, pendant une à trois années, les commerçants subissent :

• des difficultés d’accès
• une baisse de visibilité
• une diminution de la fréquentation

Si cette période entre dans la durée étudiée par l’expert, alors il ne peut pas conclure à une amélioration des facteurs de commercialité sur l’ensemble de la période.

2️ – Après les travaux

Ensuite, après la mise en service, l’augmentation de la fréquentation se concentre le plus souvent à proximité immédiate des stations. En revanche, au-delà de quelques centaines de mètres, la fréquentation stagne ou diminue, y compris dans certaines rues piétonnes.

Par conséquent, un projet structurant ne bénéficie pas uniformément à tout un centre-ville.

🎯 Le rôle clé de l’expert en évaluation 

Dans ce cadre, l’expert ne peut pas se contenter d’énumérer les évolutions d’un quartier. Au contraire, il doit démontrer :

• leur réalité
• leur date d’apparition
• leur caractère durable ou temporaire
• leur impact concret sur l’activité exercée

Grâce à cette méthode, il peut déterminer si les facteurs de commercialité justifient, ou non, un déplafonnement du loyer.

🧩 À retenir

En résumé, les facteurs de commercialité :

✔ reposent sur une notion juridique précise
✔ évoluent sur toute la durée du bail
✔ doivent toujours être reliés au commerce concerné
✔ nécessitent une analyse rigoureuse pour éviter toute surestimation

En définitive, les facteurs de commercialité ne varient pas selon l’interprétation. Seule une analyse approximative crée cette impression. Vous souhaitez être informé, contactez-nous!