La méthode des comparables, également appelée « comparaison directe », constitue aujourd’hui la méthode la plus utilisée en Expertise en évaluation immobilière. Elle attribue aux surfaces un prix au mètre carré. Ce prix moyen résulte d’une comparaison avec des références issues de transactions réalisées sur un même marché immobilier, portant sur des biens identiques ou, à défaut, suffisamment comparables.

Dans le cadre de la nouvelle Charte de l’Expertise publiée en 2025, les rédacteurs retiennent la définition suivante :
« L’évaluation repose sur l’analyse des transactions récentes portant sur des biens similaires. L’expert ajuste les prix constatés afin de tenir compte des différences entre les biens de référence et le bien expertisé. En l’absence de transaction fiable, l’expert en évaluation immobilière utilise d’autres données de marché pertinentes. »

Ainsi, cette méthode exige de l’Expert évaluateur un véritable travail de recherche, qu’il porte sur des valeurs vénales ou locatives. En effet, l’Expert évaluateur crée toute sa valeur ajoutée lorsqu’il sélectionne des références pertinentes, en contrôle la cohérence et en déduit une valeur moyenne représentative. Toutefois, la seule puissance des bases de données ne suffit pas à produire des informations pleinement pertinentes, notamment pour les biens atypiques.

Comme le confirme la Charte, « Les prix de transaction constituent la référence privilégiée. Les prix d’offre, bien que reflétant uniquement les attentes des vendeurs, peuvent être exploités par un expert en évaluation immobilière expérimenté qui saura estimer l’écart avec les prix de vente probables selon le cycle et la liquidité du marché. Toute décote ou surcote appliquée doit être justifiée.

L’expert en évaluation immobilière apprécie notamment :

• La localisation relative des biens ;
• L’antériorité des transactions et l’évolution du marché ;
• L’état d’obsolescence (physique, technique, économique) ;
• Pour l’immobilier de rendement : qualité des locataires, taux d’occupation, efficacité des surfaces ;
• Le nombre de références disponibles est variable selon l’objectif de l’évaluation. »

En outre, l’Expert évaluateur doit toujours respecter les fondements de son métier, tant en matière judiciaire qu’amiable. La justification rigoureuse des comparables démontre une démarche structurée, cohérente et maîtrisée.

Par ailleurs, la pratique des décotes et des surcotes ajuste la valeur moyenne afin d’intégrer les spécificités du bien expertisé. Toutefois, l’Expert doit rester vigilant : multiplier ces correctifs risque de « dénaturer » les valeurs de référence.

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