Cette loi et ses décrets marquent un tournant majeur pour les transactions immobilières du littoral. En effet, ils influencent directement la valeur des biens situés le long des 20 000 kilomètres de côtes françaises touchées par l’érosion.
Face à cette situation, le recul du trait de côte contraint les acteurs publics à repenser l’aménagement des territoires concernés. Ainsi, les collectivités anticipent désormais la relocalisation progressive des logements et des activités menacés par l’érosion. Rappelons que la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 avait déjà introduit plusieurs mesures afin de mieux comprendre ce phénomène et d’améliorer l’information des acquéreurs et des locataires. Aujourd’hui, l’ordonnance renforce et complète ce dispositif.
Par ailleurs, l’ordonnance encadre les outils de maîtrise foncière publique et fixe une méthode prioritaire pour évaluer les biens menacés à un horizon de trente ans.
Concrètement, les services publics appliquent cette méthode :
d’une part, lors de l’exercice du nouveau droit de préemption dédié à l’adaptation des territoires littoraux ;
d’autre part, lors du calcul des indemnités en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique.
Dans un premier temps, les experts évaluateurs déterminent la valeur du bien par comparaison avec des références locales. Pour cela, ils analysent des biens de même nature situés dans la même zone d’exposition à l’érosion (entre 0 et 30 ans).
Cependant, lorsqu’ils ne disposent pas de références comparables, ils appliquent une décote proportionnelle à la durée de vie résiduelle estimée du bien, par rapport à une valeur située hors zone d’exposition au recul du trait de côte.
En complément, l’État instaure un droit de préemption spécifique dans certaines zones des communes exposées au recul du trait de côte. Par conséquent, les propriétaires négocient désormais la valeur de leur bien avec les services de l’État ou des collectivités concernées.
De manière générale, la localisation du bien détermine fortement l’évolution de sa valeur. Par exemple, un logement situé à l’intérieur de la zone exposée subit plus intensément les effets du recul du trait de côte.
À l’inverse, certains biens aujourd’hui situés en seconde ligne pourraient, avec le temps, bénéficier d’une vue directe sur la mer. Dans ce cas, leur valeur pourrait évoluer favorablement.
Les données fournies par le CEREMA illustrent l’ampleur et la diversité des situations à traiter.
À l’horizon 2028, environ un millier de bâtiments pourraient être concernés par le recul du trait de côte à l’échelle nationale. La valeur vénale des bâtiments identifiés, principalement résidentiels et commerciaux, est estimée à environ 240 millions d’euros.
À l’horizon 2050, le recul du trait de côte pourrait affecter 5 200 logements et 1 400 locaux d’activité, pour une valeur totale estimée à 1,2 milliard d’euros.
À l’horizon 2100, le nombre très élevé d’enjeux identifiés appelle une réflexion globale à l’échelle de grands territoires.
En définitive, chaque situation nécessite une analyse spécifique. Parallèlement, l’observation des marchés immobiliers locaux permet de mieux comprendre les tendances d’évolution à moyen terme.
Si vous êtes concernés, faites appel à notre expertise notamment du littoral normand.